公寓大廈爭議問題(一) 社區管委會可以禁止住戶飼養寵物嗎？
作者／承星綜合法律事務所 張智皓律師
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壹、案例事實
A社區大樓在最近一次的區分所有權人會議中，決議通過禁止A社區住戶飼養寵物……
一、社區可以透過區分所有權人會議決議來禁止住戶飼養寵物嗎？
二、住在A社區的老住戶甲，已經養了寵物好幾年，會因為新規定而不能繼續飼養嗎？
三、如果是之後才搬進A社區大樓的新住戶，也要受到拘束嗎？
貳、相關規定
一、公寓大廈管理條例第16條第4項：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」
二、公寓大廈管理條例第23條第2項第3款：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止住戶飼養動物之特別約定。」
三、公寓大廈管理條例第24條第1項：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」
參、問題分析
問題一：社區可以透過區分所有權人會議決議來禁止住戶飼養寵物嗎？
一、依公寓大廈管理條例第16條第4項本文的規定，原則上社區的住戶是可以飼養寵物，只是不能夠妨礙到社區的公共衛生環境、打擾到社區的公共安寧，或是危害到社區的公共安全。
二、又，依公寓大廈管理條例第16條第4項但書及第23條第2項第3款等規定，如果社區有規定有禁止飼養寵物，而且有清楚載明於社區規約的話，那麼就會有法律效力。
三、因此，依照現行的法規，如果社區管委會只有召開區分所有權人會議決議通過禁止住戶飼養寵物，或是自行頒布規定、張貼公告禁止住戶飼養寵物，都是不生效力的！一定要經過正式的程序，將禁止飼養的規定訂入到規約之中，才能達到禁止住戶飼養寵物的效力喔。
問題二：住在A社區的老住戶甲，已經養了寵物好幾年，會因為新規定而不能繼續飼養嗎？
一、承接上述，如果社區管委會確實已經依規定將禁止住戶飼養寵物的規定載明於規約中，那難道原本已經有飼養寵物的住戶，就只能把寵物送養或是搬家離開社區了嗎？
二、這樣的做法顯然未通人情，且與「不溯及既往」的法律原則相違悖。一般而言，社區規約修訂或增訂前所發生之事項，仍應適用修訂或增訂前原有住戶規約之規定。也就是說，住戶在禁止飼養寵物的新規約訂立以前，原本就已經有在飼養寵物的話，並不會受到新規約的限制，仍然可以繼續飼養寵物。但如果住戶要另外再養新的寵物，就會受到新規約的限制了。
三、但要注意的是，如果社區規約修訂時，有增訂禁養規定「得溯及既往」的條款，那恐怕真的是要把飼主跟寵物往死裡打……住戶恐怕得透過訴訴等方式來為自己跟寵物來爭取權益。
問題三：如果是之後才搬進A社區大樓的新住戶，也要受到拘束嗎？
一、依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，新住戶必須要遵守規約所定的一切權利義務事項。
二、因此，新搬進A社區大樓的住戶，即便先前沒有參與到增定禁養寵物規定的區分所有權人會議，仍應該要受到規約的拘束，而不能飼養寵物。提醒所有有飼養寵物的讀者，要購屋或是租屋以前，一定要先閱覽社區大樓的規約，避免自己的權益受損喔！
肆、結論
一、透過以上的問題分析，讀者不難發現，社區管委會、社區規約其實是有非常大的影響力。依照現行法律的規定，賦予了公寓大廈高度的自治權，在符合法規範的情況下，可以透過規約來限制到住戶的權利義務。甚至在符合特定的情形下，管委會是可以訴請法院強制住戶遷離的。 二、當然，如果過度限制了住戶的權利，也不是我們所樂見的情形。就以本文所討論的住戶飼養寵物的權利，早於五、六年前，就有民間團體以及民意代表倡議修法，要求不得透過規約來限制住戶飼養寵物。在去年初，內政部營建署也發布了「飼養寵物管理辦法」，在為廢除禁寵令條款來鋪路。未來是否能修法通過，保障飼主及寵物的權利，且讓我們拭目以待。
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文章來源: 高漢電子報